Відповідно до ст. 14 Конституції України, право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

         Основними нормативно-правовими актами, що регулюють питання користування та розпорядження землею, зокрема укладення договору оренди земельної ділянки є Земельний кодекс України та Закон України «Про оренду землі». Відповідно до п.а ч.1 ст. 90 Земельного кодексу України, власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину, довірчу власність.

         Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності; земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

         Відповідно до ст. 13, 14, 15 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства; договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Умовами договору оренди землі є:

1. об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
2. дата укладення та строк дії договору оренди;
3. орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

         При цьому строк дії договору оренди землі сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути менший за 7 років (ч.11 ст. 93 Земельного кодексу України). Строк договору оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років і дата закінчення дії договору оренди земельної ділянки рахується від дати укладення договору.

Частинами 1, 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

         Строк дії договору оренди землі та умови його продовження передбачені, як правило, пунктом 8 вказаного договору.

Способи вирішення правового питання

         У випадку, якщо строк дії договору оренди землі закінчується, орендар має право на переукладення договору оренди землі на новий строк, тобто на поновлення дії договору. Для цього орендар здійснити такі дії:

- не пізніше місяця до закінчення строку договору оренди орендар має повідомити орендодавця про намір скористатись своїм переважним правом на укладення договору на новий строк. Повідомлення має здійснюватися шляхом направлення листа-повідомлення, до якого додається проект додаткової угоди. Цей лист може бути вручений орендодавцю під розписку або направити поштою цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення.

- орендодавець у місячний термін має розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди і за відсутності заперечень укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

         За наявності заперечень, якщо орендодавець не бажає продовжувати дію договору оренди, необхідно направити (обов’язково) орендарю лист-повідомлення про прийняте орендодавцем обґрунтоване рішення.

- додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку, відомості про продовження терміну договору оренди мають бути внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із відповідною заявою про це може звернутись будь-яка із сторін договору. Внесення вказаних відомостей до Реєстру здійснюється державним реєстратором відповідної реєстраційної служби або, у випадку, коли додаткова угода посвідчується нотаріально – нотаріусом.

         Договір оренди продовжується автоматично, у випадку, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору, заперечення орендодавця на листа-повідомлення орендаря про поновлення договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Вирішення спору в судовому порядку

         У випадку, якщо орендодавець відмовляє орендарю у продовженні договору оренди землі без поважних на те причин та/або орендодавець проігнорував пропозицію орендаря на продовження (пролонгацію) договору оренди і вимагає поверненню земельної ділянки, чи після спливу строку договору оренди орендар продовжував відкрито користуватися земельною ділянкою і після спливу строку в один місяць орендодавець звернувся до орендаря із вимогою повернути землю або уклав договір оренди із іншим орендарем, в такому випадку орендар може звернутися до суду із позовною заявою визнання права користування земельною ділянкою. У позовній заяві орендар повинен обґрунтувати з посиланням на докази, безпідставність дій орендодавця та право орендаря на продовження дію договору оренди землі ( відповідно до абзацу 10 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»)

Пропозиції по вирішенню питання :

         Для того, що б продовжити дію договору оренди землі, строк якого закінчується, орендодавцю (власнику) необхідно:

1. отримати лист-повідомлення від орендаря про поновлення договору оренди землі та доданим проектом додаткової угоди;
2. протягом одного місяця надіслати відповідь орендарю про згоду в укладенні додаткової угоди;

         У разі ненадання орендодавцем(власником) відповіді договір буде продовжений автоматично.

         Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку, відомості про продовження терміну договору оренди мають бути внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із відповідною заявою про це може звернутись будь-яка із сторін договору. Внесення вказаних відомостей до Реєстру здійснюється державним реєстратором відповідної реєстраційної служби або, у випадку, коли додаткова угода посвідчується нотаріально – нотаріусом.

         В випадку, коли орендодавець (власник) не бажає продовжити дію договору оренди землі, строк якого закінчується, необхідно:

1. отримати лист-повідомлення від орендаря про поновлення договору оренди землі та доданим проектом додаткової угоди (надісланий не менш ніж за місяць до завершення дії договору);
2. протягом одного місяця надіслати відповідь орендарю про відмову в укладенні додаткової угоди та поновленню договору оренди землі;

У разі ненадання орендодавцем (власником) відповіді договір буде продовжений автоматично.