Управління багатоквартирним будинком ― доволі нелегке завдання. Органами управління об’єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об’єднання. Саме загальні збори співвласників ОСББ повинні визначити умови, на яких виконуватимуть свої повноваження голова правління й інші члени правління, та умови їхньої оплати.

Встановлення розміру матеріального заохочення голови правління

 Визначення розміру матеріального й іншого заохочення голови та членів правління є виключною компетенцією загальних зборів співвласників (ст. 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III). Тож виглядає, ніби той факт, що діяльність голови ОСББ буде безоплатною, теж таки мають зафіксувати загальні збори співвласників. Якщо ж на загальних зборах одразу прийнято рішення виплачувати матеріальне заохочення (зарплату) голові правління ОСББ, то це вже однозначно площина трудових відносин — з моменту початку виконання ним обов’язків голови правління ОСББ.

 Якщо голова правління ОСББ виконуватиме свої повноваження на платній основі з виплатою матеріальної винагороди, із ним можуть укласти трудовий договір (контракт). При цьому для голови правління ОСББ це може бути як основна робота, так і робота  за сумісництвом.

Таким чином, якщо загальними зборами прийнято рішення про укладення трудового договору, у кошторисі об’єднання потрібно передбачити кошти на оплату праці голови правління ОСББ і забезпечення інших трудових гарантій, передбачених КЗпП.

Отже, повноваження членів правління, умови їх залучення до виконання своїх повноважень, а також розмір матеріального заохочення  визначають загальні збори співвласників ОСББ. А рішення про обрання голови правління приймають члени правління, оформивши своє рішення відповідним протоколом. Але необхідно ще й видати наказ. 

Підставами для видання наказу про прийняття на роботу голови правління ОСББ є:

• протокол загальних зборів, на яких обрано членів правління й визначено умови оплати голови правління;
• протокол засідання правління ОСББ, на якому прийнято рішення про обрання голови правління ОСББ.

Зазначимо: у такій ситуації трудове законодавство не вимагає укладати трудовий договір у письмовій формі (якщо тільки фізособа цього не вимагає) чи укладати контракт. Однак із головою правління ОСББ можна укласти й контракт, але відповідне рішення мають прийняти загальні збори.

Із юридичної точки зору, цих документів, начебто, достатньо для оформлення трудових відносин. А згідно з вимогами ч. 3 ст. 24 КЗпП (діють із 01.01.2015 р.), працівника не можуть допустити до роботи без:

• укладання трудового договору, оформленого наказом (розпорядженням) власника чи вповноваженого органу;
• повідомлення органу ДФС про прийняття працівника на роботу.

Відповідно до п. 16 р. 3 Типового статуту, уповноваженою приймати на роботу в об’єднання працівників особою є голова правління ОСББ. Тому голові правління ОСББ не лишається нічого іншого, як видати наказ про те, що він приступає до виконання своїх обов’язків (незалежно від того, укладався з ним трудовий контракт чи ні).

Голова правління ОСББ як роботодавець

У разі оформлення трудових відносин із головою правління ОСББ він стає посадовою особою ОСББ і виступає роботодавцем для найманих працівників. Тому всі вимоги законодавства, яких повинен дотримуватися роботодавець, поширюються також на голову правління ОСББ. Він як роботодавець має забезпечити, зокрема:

• затвердження штатного розпису ОСББ у межах затвердженого кошторису ОСББ;
• ознайомлення працівників із правилами внутрішнього розпорядку, умовами роботи, положенням про оплату праці;
• проведення інструктажів із техніки безпеки, виробничої санітарії, гігієни праці та протипожежної охорони, забезпечення заходів з охорони праці;
• ведення трудових книжок працівників;
• забезпечення трудових гарантій працівників щодо надання відпусток, інших обов’язкових  мінімальних і соціальних гарантій;
• видання наказів із кадрових питань та з інших питань діяльності ОСББ.

Чи може голова правління ОСББ працювати на громадських засадах

На практиці трапляються випадки, коли голова та члени правління ОСББ виконують обов’язки на громадських засадах. Але таке рішення приймається на загальних зборах і має бути зафіксоване в статуті ОСББ (іншому документі, затвердженому загальними зборами) і в протоколі загальних зборів співвласників.

Якщо проаналізувати інші нормативно-правові акти, то можливість виконувати обов’язки на громадських засадах передбачено, наприклад, для виробничих кооперативів (ч. 5 ст. 103 ГКУ). Тому Мінсоцполітики в листі від 02.03.2015 р. № 228/13/84-15 у схожій ситуації доходить висновку, що голова та члени правління можуть виконувати свої обов’язки на громадських засадах (на безоплатній основі). Але це має бути визначено в статуті чи іншому документі, затвердженому в установленому порядку вищим органом управління (для ОСББ ― загальні збори співвласників).

Отже, заборони для виконання обов’язків головою правління ОСББ на громадських засадах законодавство не містить. Водночас дуже важливо, щоб виконання обов’язків на громадських засадах не містило ознак трудових відносин, тобто виконувати обов’язки голова правління ОСББ має не на постійній основі, а періодично й у вільний від основної роботи час.

Однак виконання обов’язків головою правління ОСББ на громадських засадах доцільно, якщо загальними зборами прийнято рішення про укладання договору з управителем багатоквартирного будинку (фізособою-підприємцем або юрособою), який за договором зі співвласниками забезпечує належні утримання й ремонт спільного майна багатоквартирного будинку й прибудинкової території та належні умови проживання й задоволення господарсько-побутових потреб. Адже в такому випадку значну частину обов’язків голови та членів правління ОСББ покладають саме на управителя, із яким укладають договір на управління багатоквартирним будинком. Так само буде й у разі передання управління асоціації ОСББ.

Водночас на практиці трапляється чимало випадків, коли голова та члени правління виконують свої обов’язки на громадських засадах в ОСББ, управління якими здійснюють через їх органи управління. Головне, щоб ця можливість була визначена статутом або іншим документом, затвердженим рішенням загальних зборів співвласників.

На завершення, зауважимо, що робота голови правління особлива. Адже всі, крім нього, повертаються після роботи додому. А він - в прямому сенсі - живе на роботі. Багато хто з співвласників будинку вважає, що голова правління має працювати цілодобово, як диспетчерська служба, тому телефонують в любий час дня і ночі навіть з нетермінових питань, не визнають права на вихідні. В будинку можуть траплятися аварії чи вихід з ладу обладнання, конструктивних елементів та систем, які потребують термінових дій саме голови правління з організації їх усунення. Саме на плечах голови правління і вся адміністративна робота, а саме листування, різноманітні довідки та звіти для державних та інших органів та установ, їх реєстрація, зберігання, відправлення. Таку роботу не видно зі сторони, але вона забирає багато часу та від неї нікуди не дітися – її вимагають закони, підзаконні акти, рішення державних та місцевих органів самоврядування, рішення загальних зборів та правління ОСББ, а також  існуюча реальність темпу життя. Саме тому більшість ОСББ іде по шляху регулярної щомісячної грошової винагороди голови правління ОСББ у випадку, коли не укладений договір на часткове або повне управління будинком з управителем багатоквартирного будинку.