Щодня в Україні з’являється все більше нових ОСББ. Але, з іншого боку, це призводить до виникнення великої кількості запитань, які постають перед співвласниками майна в таких будинках. Приміром, нерідко можна почути нарікання, мовляв, чому особи, які фактично не проживають у квартирі, повинні сплачувати ОСББ якісь внески або чому мешканці першого поверху мають нести видатки на оплату утримання ліфтів тощо.
Ситуація з водо- та електропостачанням за умови встановлення засобів обліку — більш-менш зрозуміла: якщо послугою не користуєшся, то й сплачувати за неї не потрібно. Натомість питання з внесками в ОСББ — дещо складніше, тому саме на ньому детальніше зупинімося в цій статті та спробуймо з’ясувати, за що треба, а за що не варто сплачувати співвласникам будинків, у яких створено ОСББ.

«Звідки ноги ростуть». Ще декілька років тому було дуже спірне питання: підприємства ЖКГ та місцеві органи влади по різному тлумачили вимоги Постанови КМУ №869 та було прийнято порівнювати ОСББ з виконавцем комунальних послуг. Затверджували окремий тариф для 1 поверху будинку, в якому не враховувались витрати на технічне обслуговування ліфтів та систем диспетчеризації. Але, на сьогоднішній день можна чітко стверджувати: виходячи з визначення «спільного майна багатоквартирного будинку» (стаття 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку») та враховуючи вимоги Цивільного кодексу України (статті 322, 369, 382), витрати з технічного обслуговування ліфтів та систем диспетчеризації мають відшкодовувати усі співвласники багатоквартирного будинку (власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку).

Роз’яснимо детальніше: ОСББ не надає співвласникам жодних послуг, у т.ч. житлово-комунальних (згідно листа Мінрегіонбуду від 26.04.2011 р. № 7/15-4687), тобто ОСББ не є і не може бути виконавцем послуг у відносинах із співвласниками. Справа в тому, що термін “надавання послуг” має на увазі отримання прибутку від господарської діяльності, а ОСББ, згідно ст.4 Закону про ОСББ: “створюється  як непідприємницьке  товариство”,  має статус неприбуткової організації та не має на меті отримання прибутку. ОСББ лише збирає та акумулює кошти співвласників, оплачує спільні витрати (в т.ч. на утримання будинку та прибудинкової території), які здійснює відповідно до статуту й затвердженого кошторису. Тому співвласники сплачують в ОСББ не за надання послуг, а за відшкодування витрат на управління/утримання будинку.

Права й обов’язки співвласників багатоквартирного будинку, у якому створено ОСББ, регламентуються Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2011 р. № 2866-III (далі — Закон № 2866). Відповідно до цього Закону, об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку є юридична особа, створена власниками квартир і/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна й управління, утримання та використання спільного майна. Згідно із Законом про ОСББ, кожен власник квартири чи нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку є співвласником такого багатоквартирного будинку. Далі треба чітко зрозуміти, співвласником чого саме є особа, яка набула у власність квартиру чи нежитлове приміщення в будинку, у якому створено ОСББ. Це питання врегульовано Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417).

Так, відповідно до ст. 1 Закону № 417 спільне майно багатоквартирного будинку — це приміщення загального користування (у т. ч. допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне й інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більш ніж одне житлове чи нежитлове приміщення, а також будівлі та споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку й розташовані на прибудинковій території, і права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди та його прибудинкова територія.

Отже, якщо ліфт, дах, насоси, комори й інше майно розташовані в багатоквартирному будинку та обслуговують більш ніж одне житлове чи нежитлове приміщення — таке майно є спільним. Знову ж таки, право власності на спільне майно виникає автоматично, одночасно з набуттям права власності на квартиру чи нежитлове приміщення, і не залежить від того, чи проживає особа у своїй власності фактично. Статтю 20-ту Закону про ОСББ, про визначення часток внесків і платежів на утримання, експлуатацію та ремонт спільного майна потрібно знати на пам’ять: “Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.” Отже, мешканці беруть участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку та прибудинкових територій відповідно до своєї частки у майні будинку.

Таким чином, Закон про ОСББ прямо закріплює право ОСББ встановлювати види й розміри внесків, а також обов’язок співвласників такі внески сплачувати. Зокрема, зауважимо: визначення розмірів внесків і платежів співвласників належить до виключної  компетенції  загальних  зборів (абз. 7 ч. 9 ст. 10 Закону № 2866). Мінімальних розмірів таких внесків не встановлено, так само, як і немає вимоги, аби вони щомісяця (або з іншою періодичністю, залежно від того, як буде ухвалено на загальних зборах)  сплачувалися в однаковому розмірі.

Цивільний Кодекс України говорить про те, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку (ст. 382). Там же ви знайдете довгий перелік того, що вважається спільним майном. Всі співвласники мають рівні права відносно спільного майна. Не можна сказати, що я тим не користуюсь, мене це не стосується, чи у тебе більше приміщення і ти маєш більше права користуватись коридором і т.д. Всі рівні у відношенні до спільного майна. Відповідно і утримання спільного майна є спільною справою всіх співвласників. Ще у нас є чинним Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду” Стаття 10 цього закону говорить нам:“Власники квартир багатоквартирних будинків … є співвласниками допоміжних приміщень у будинку …, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку …”

Якщо ви не користуєтесь ліфтом, це не означає, що ви не повинні платити за його утримання. Це спільне майно, і ви зобов’язані його утримувати.  Слід зазначити, що мешканці платять не за користування ліфтом, а за утримання та обслуговування одного із елементів загального майна багатоквартирного будинку. Така ж схема встановлена щодо всіх будівельних та інженерних конструкцій, систем будинку (система димовиведення й пожежогасіння, сміттєпровід, сходові клітки, покрівля тощо).

Якщо хтось не користується ліфтом, це не означає, що він не повинен платити за нього. Це спільне майно, і всі співвласники зобов’язані його утримувати. Немає підстав, щоб по іншому формувати внесок, в законодавстві нічого такого не передбачено. Так само немає жодних підстав для того, щоб встановити для нежитлових приміщень більший розмір внеску. На якій підставі це робити? А підстав таких не існує.

Не кажу, що це погано чи добре, чи справедливо. Просто констатую факт, що у нашому законодавчому полі немає можливості встановлювати різні розміри внесків для різних категорій співвласників. Все в будинку, окрім квартир та приміщень, є спільним майном. Всі мають стосовно нього рівні права. Це майно необхідно утримувати і всі співвласники повинні брати участь у витратах на утримання.

Як видно, Закон про ОСББ реалізував положення ст.. 13 Конституції України – власність зобов’язує. У цьому випадку зобов’язує саме спільна власність, яку необхідно утримувати, ремонтувати, поліпшувати незалежно від того, чи проживає фактично у своїй квартирі той чи інший співвласник або користується він ліфтом чи ні.

Підведемо підсумок. У нас є ОСББ, яке займається утриманням будинку, працює на самозабезпеченні, а щоб мати кошти воно фінансується співвласниками, які сплачують внески на утримання будинку, і частка кожного співвласника визначається загальною площею квартири/приміщення. Ще раз: розмір внеску визначається не тим на якому поверсі знаходиться квартира/приміщення, не тим чи мешканці там проживають/не проживають,  не тим чи власник є юридичною особою чи пенсіонером і т.д. і т.п.. Розмір внеску визначається виключно площею квартири/приміщення, та затвердженого загальними зборами ОСББ розміром внеску з квадратного метру, які при перемноженні як раз і дають внесок кожного окремого житлового та нежитлового приміщення.

Голова ГО «Рада голів ОСББ м. Нетішин» Наталія Добровольська